Perspectivas del mercado inmobiliario de Andorra en 2025
En los últimos años, el mercado inmobiliario del Principado de Andorra ha experimentado un aumento significativo en los precios de los inmuebles residenciales. Según cifras del portal idealista.com al cierre de diciembre de 2024, el precio medio de compra alcanzó los 4.898 €/m², lo que representó un aumento del 11,14% respecto al mismo periodo del año anterior. De acuerdo con diversos analistas especializados, este resultado se debió principalmente a un incremento sostenido de la demanda, especialmente en 2024, y a una limitada oferta de propiedades, que aparentemente no se solucionará hasta 2026.
Como era de esperar, la situación impactó también en los precios de los alquileres, que registraron una subida de precios incluso superior al de la venta. De enero a diciembre de 2024, el aumento alcanzó el 12,77% con un precio medio por metro cuadrado de 21,20€. Todo un récord para el mercado inmobiliario andorrano.
Disgregado por parroquias, la zona que registró el mayor incremento de precios para operaciones de compra y venta en 2024 fue Andorra la Vella, donde el precio medio fue de 5.872 €/m², mientras que, para el segmento de alquiler, Canillo fue la parroquia con el precio más elevado, alcanzando los 24,42 €/m². Sant Julià de Lòria, por su parte, fue la zona donde se encontraban las propiedades al menor precio del principado. Allí, el metro cuadrado alcanzó los 3.633 euros de media, mientras que el valor medio para el alquiler fue de 17,74 €/m².
La tendencia alcista es evidente, y aparentemente se mantendrá en 2025. Por ello, es importante explicar los diferentes factores económicos y sociales, que, en conjunto, podrán condicionar el mercado inmobiliario del Principado de Andorra hasta 2027, año que se prevé se active de manera definitiva el Acuerdo de Asociación con la UE.
En primer lugar, los beneficios fiscales que ofrece Andorra seguirán siendo uno de los incentivos más importantes para el inversionista privado para mantener el interés en el mercado inmobiliario. Con compradores de países como Francia, España y el Reino Unido, la inversión extranjera se estima continuará creciendo de manera importante en 2025. La tendencia ascendente de revalorización de la imagen del Principado como destino financiero seguro, con una tributación simple y favorable será determinante.
En segundo lugar, la calidad de vida del país, basada en sus entornos naturales y alto nivel de seguridad, será otro factor clave que seguirá impulsando la demanda individual de propiedades de diferentes colectivos.
Si bien el razonamiento anterior, basado en expectativas reales, es cierto, deberíamos tener en cuenta dos factores que podrían generar un impacto negativo en el sector en los próximos dos años.
El incremento de los precios del sector inmobiliario ha generado un desequilibrio importante entre la capacidad de compra o alquiler del residente medio andorrano, situación que ha comprometido, y posiblemente comprometerá, al Govern de Andorra a aplicar medidas entendidas como intervencionistas.
En este sentido, una de las disposiciones más significativas legisladas en 2024, aunque temporal, ha sido la prohibición de la compra de más de una propiedad, así como la aplicación de un impuesto del 3% en la compra de inmuebles; ambas medidas aplicadas a los no residentes andorranos. Aparentemente, los malos resultados esperados de dichas medidas han motivado al Parlamento a crear una nueva legislación capaz de limitar el número máximo de unidades inmobiliarias que un extranjero puede adquirir en el Principado. El proyecto de ley se encuentra en su última fase de tramitación, y se espera entre en vigor a lo largo del primer semestre de 2025.
De otro lado, el posible impacto negativo del Acuerdo de Asociación del Principado de Andorra con la UE, y su relación con los nuevos procesos de compliance fiscal, control financiero, e incremento de la información para la aplicación del exit tax, entre otras medidas, podrían ser factores que ralenticen el sector en un medio plazo.
Es una regla básica de la economía de la inexistencia del ceteris paribus, y menos en un mercado inmobiliario andorrano en fuerte evolución. Por lo que no necesariamente deberíamos traducir subidas de precios “récord” como buenas noticias. La historia financiera europea nos enseña que un sector económico que fundamenta su crecimiento principalmente por un flujo teórico de inversión extranjera “constante y en aumento”, y por lo tanto por capital que no ha sido generado ni parcialmente reinvertido dentro del país, es en el largo plazo un sector débil, que a pesar de generar un impacto positivo de muy corto plazo en el bienestar general, generará sobrecostes que en un largo plazo deberán ser pagados por todos.
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